Eine Kernsanierung ist die tiefgreifendste Form der Sanierung im Bestand. Weil nahezu alle Gewerke beteiligt sind und viele Befunde erst nach dem Rückbau sichtbar werden, ist eine sorgfältige Kostenplanung besonders wichtig. Allgemeine Hinweise zu Quadratmeterpreisen finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten einer Komplettsanierung pro m²; hier geht es um die Kostenblöcke einer Kernsanierung.
Hinweis: Wir nennen bewusst keine Pauschalpreise. Die Spannweite ist bei Kernsanierungen so groß, dass allgemeine Werte ohne Kenntnis des Gebäudes keine verlässliche Planung erlauben.
Was gehört zu einer Kernsanierung?
Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert. In der Praxis meint er meist den Rückbau eines Gebäudes oder einer Wohnung bis auf die tragenden Bauteile – also Außenwände, tragende Innenwände, Decken und Dach – mit anschließendem Neuaufbau von Haustechnik und Innenausbau. Je nach Projekt werden auch Fenster, Fassade und Dach erneuert.
Deshalb ist die Leistungsbeschreibung wichtiger als der Begriff: Zwei Angebote für eine „Kernsanierung“ können sehr unterschiedliche Leistungen enthalten.
Die wichtigsten Kostenblöcke einer Kernsanierung
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Entkernung, Rückbau und Entsorgung
Bei einer Kernsanierung werden Beläge, nichttragende Wände, Putz, Leitungen und Sanitärobjekte weitgehend entfernt. Menge, Trennung und Entsorgung der Materialien sind ein eigener Kostenblock – vor allem, wenn belastete Baustoffe dabei sind.
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Schadstofferkundung
In Gebäuden, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet wurden, kann Asbest verbaut sein, zum Beispiel in Bodenbelägen, Klebern, Putzen oder Fensterbänken. Vor dem Rückbau muss das geklärt werden. Werden Schadstoffe gefunden, verändern sich Verfahren, Schutzmaßnahmen und Kosten deutlich.
- 3
Statik und Tragwerk
Sollen Wände versetzt, Durchbrüche geschaffen oder Decken verstärkt werden, sind statische Nachweise und gegebenenfalls Abfangungen nötig. Erst nach dem Freilegen zeigt sich oft der tatsächliche Zustand von Balken, Decken und Mauerwerk.
- 4
Haustechnik
Elektroinstallation, Trinkwasser- und Abwasserleitungen sowie Heizung werden bei einer Kernsanierung in der Regel vollständig erneuert. Art und Umfang – etwa ein neues Heizsystem oder zusätzliche Stromkreise – beeinflussen die Kosten stark.
- 5
Innenausbau
Estrich, Trockenbau, Putz, Fliesen, Bodenbeläge, Türen und Malerarbeiten bilden den sichtbaren Teil der Sanierung. Hier bestimmt vor allem der gewünschte Ausstattungsstandard die Kosten.
- 6
Gebäudehülle und Energieeffizienz
Werden Dach, Fassade oder Fenster erneuert, gelten in der Regel die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an den Wärmeschutz. Ob die Gebäudehülle Teil der Kernsanierung ist, macht einen erheblichen Unterschied im Budget.
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Planung, Nachweise und Nebenkosten
Hinzu kommen je nach Projekt Architekten- oder Fachplanerleistungen, Statik, Energieberatung, Genehmigungen, Baustelleneinrichtung und gegebenenfalls Kosten für eine Ersatzunterkunft.
Was bei einem Schadstofffund zu beachten ist, erklären unsere Ratgeber Asbest im Haus und Kosten einer Asbestsanierung.
Wo die größten Kostenrisiken liegen
Bei Kernsanierungen entstehen Mehrkosten selten durch einzelne Gewerke, sondern durch Befunde, die vorab nicht bekannt waren. Typisch sind:
Je gründlicher der Bestand vor der Kalkulation untersucht wird, desto kleiner ist das Risiko späterer Nachträge.
So entsteht eine belastbare Kostenplanung
Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme mit Blick auf Tragwerk, Feuchte, Schadstoffe und Haustechnik. Darauf folgen Zielbild und Maßnahmenliste, gegebenenfalls ergänzt um einen individuellen Sanierungsfahrplan, wenn Förderung genutzt werden soll. Erst mit einer klar abgegrenzten Leistungsbeschreibung lassen sich Angebote vergleichen.
Für Förderprogramme gilt: Anträge sind in der Regel vor Beginn der Maßnahme zu stellen, Bedingungen und Budgets ändern sich regelmäßig. Beziehen Sie die Förderplanung deshalb früh ein.
Wie SKZ Rheinland Sie unterstützt
Als Generalunternehmer übernimmt SKZ Rheinland die Komplettsanierung von Haus oder Wohnung – von der Bestandsaufnahme über die Projektsteuerung bis zur Ausführung aller Gewerke. Bei älteren Gebäuden prüfen wir vorab, ob eine Schadstofferkundung nötig ist, und beziehen die Asbestsanierung bei Bedarf in den Ablauf ein.
Häufige Fragen zu den Kosten einer Kernsanierung
Was kostet eine Kernsanierung?
Eine seriöse Pauschale gibt es nicht. Die Kosten hängen von Baujahr und Zustand, Schadstoffen, statischen Eingriffen, dem Umfang der Haustechnik, dem Ausstattungsstandard und davon ab, ob Dach, Fassade und Fenster mit saniert werden. Belastbar wird die Kalkulation erst nach einer Bestandsaufnahme.
Was ist der Unterschied zwischen Kernsanierung und Komplettsanierung?
Beide Begriffe sind nicht einheitlich definiert. Meist bezeichnet die Kernsanierung einen Rückbau bis auf die tragende Konstruktion mit anschließendem Neuaufbau, während eine Komplettsanierung auch umfassende Erneuerungen ohne vollständige Entkernung meinen kann. Entscheidend ist die konkrete Leistungsbeschreibung.
Wie viel Reserve sollte ich einplanen?
Bei Bestandsgebäuden treten immer wieder unvorhergesehene Befunde auf. Eine Kostenreserve sollte deshalb von Anfang an Teil der Planung sein. Ihre Höhe hängt davon ab, wie gut der Bestand vorab untersucht werden konnte.
Wird eine Kernsanierung gefördert?
Energetische Maßnahmen können über die Bundesförderung für effiziente Gebäude gefördert werden, etwa als Einzelmaßnahme oder als Sanierung zum Effizienzhaus. Voraussetzungen, Fördersätze und Budgets ändern sich regelmäßig. Anträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Lohnt sich eine Kernsanierung oder ist ein Neubau günstiger?
Das lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Eine intakte Tragstruktur, eine gute Lage oder Bestandsschutz sprechen oft für die Sanierung. Eine fachkundige Bestandsaufnahme schafft die Grundlage für diese Entscheidung.
Quellen und weiterführende Hinweise
Anforderungen an den Wärmeschutz bei der Änderung von Bauteilen regelt das Gebäudeenergiegesetz. Informationen zur Bundesförderung für effiziente Gebäude bietet das Bundeswirtschaftsministerium.